再建築不可物件とは？不動産購入で後悔しないために知っておきたいこと

皆さんは「再建築不可物件」をご存じでしょうか？名前だけ聞くと何とも怪しく感じますが、実は大きな利用価値を秘めている不動産です。今回は、そんな再建築不可物件について、購入するメリットや注意点、さらには再建築のテクニックなどをご紹介していきます。この記事を読んで、不動産を上手に活かしましょう。

再建築不可物件とは

建て替えができない物件

再建築不可物件とは、一言で言えば「新たに建て替えをできない物件」です。たとえば、老朽化で建て替えの必要性があるのにできない物件が該当します。

建て替えができない理由

なぜ、建て替えができないのでしょうか？簡単に言えば、その土地が今の法律では建物を建てられない物件だからです。難しい言葉で言い換えれば、建築基準法の規定を満たしていない土地であるということになります。現在、日本で建てられる建物には建築基準法という法律が適用されています。

この建築基準法は昭和25年に制定されましたが、ここで問題となってくるのが、昭和25年以前に建物が建てられた物件です。それまでは問題がなかった物件なのに、新たに法律が制定されたことによって、基準を満たさない物件になってしまった。こうした物件を「再建築不可物件」と呼んでいるのです。

どんな物件が再建築不可物件なのか

具体的にどんな物件が該当するのかについて、ご説明をします。

主に３つのパターンがあり、
①敷地が道路に接する間口が2メートル未満の物件
②敷地が建築基準法上の道路に接していない物件
③そもそも敷地が道路に接していない物件
の３つです。

いずれも敷地と道路との関係によって決定され、十分な形で道路と接していないというのが条件なのです。

再建築不可物件を購入する利点

では、わざわざ道路とのアクセスが不十分な物件を購入するメリットは、どこにあるのでしょうか。順を追って説明します。

安い値段で購入できる

まずは、何といっても価格でしょう。道路にも十分に接しておらず利便性の観点から、当然売買価格も安いものになります。さらに、敷地の上に建っている建物も老朽化している場合がほとんどにも関わらず、建て替えができないとなれば、人気の物件となるはずもありません。そうした理由から、建築不可物件は市場価格に比べると、半値以下で取引されている場合が多いようです。

税金が安い

再建築不可物件は土地利用の自由度が低いため、固定資産税や都市計画税が低く設定されています。毎年支払わなくてはいけない、こうした税金が安くなっていることも、金銭面では大きなメリットと言えるでしょう。

再建築不可物件を購入するときの注意点

一方で、気をつけておかなければならない点もいくつか存在します。まとめて確認しておきましょう。

建て替えだけでなく、増改築もできない場合がある

建築不可物件は名前のとおり、建物を取り壊して再度建築する、いわゆる建て替えはできません。くわえて、増改築などの建築申請が必要な工事も不可となっています。つまり、老朽化しているからといって建物に手をいれようとしても、その規模ややり方によっては国からの許可がおりずに、諦めざるを得ないという可能性があるのです。

リフォームローンが組めない

仮に建築申請を必要としないリフォームであっても、金融機関からローンを借りてやろうとすると、ローン審査が通らない可能性が高いです。それは、ローンを借りるには担保の提供が必要となるからです。金額や条件にもよりますが、ほとんどの金融機関では金額が大きくなりがちなリフォームローンでは、担保の提供を求められます。その際に提供する担保はリフォーム対象の物件です。

しかし、それが建築不可物件であれば、金融機関は十分な価値を持つ担保とは判断してくれません。そのため、審査目線は非常に厳しくなり、よほどのことがない限りは、審査を通過することはないでしょう。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

ここまでの話を聞くと、何のためにそんな物件を購入するのかと感じられる方がほとんどでしょう。しかし、やり方によってはフォームや再建築が可能となる場合があります。最後にその方法をご紹介しておきます。

建築申請不要のリフォームをする

ここまでの解説で、リフォームであっても建築申請が必要な規模のものは、国からの認可がおりないとお話ししました。逆に言えば、申請が必要ない規模ならば持ち主の判断でリフォームをしてもOKなのです。

では、どんな規模ならば申請は不要なのでしょうか。それは、建物の大きさによって決まっており「2階建て以下・延床面積が500m2・高さ13ｍ以下・軒の高さ9ｍ以下の木造建築物」のリフォームであれば申請は不要です。

隣地を購入する

もし、どうしても建て替えをしたいのであれば、その土地を正しく接道させなくてはいけません。その方法は隣地購入です。建築基準法に沿った接道をしている隣地を買い取り、地続きにしてしまうことで、再建築不可物件ではなくしてしまう方法です。

これは買い取るだけの資金が用意できる、隣地所有者の合意が取れるなど、さまざまなハードルがある解決方法ですが、何としてでもという想いがあるならば、検討してみてもよいでしょう。

まとめ

今回は、再建築不可物件について解説しました。簡単にまとめると、再建築不可物件とは、建築基準法が制定されたことで、建て替えや増改築ができなくなったしまった物件を指します。利便性の低さから、市場価格よりもかなり安い値段で売買されていますが、上手にリフォームや建て替え可能な状態に出来れば、お買い得な物件と言えなくもありません。不動産は大きな買い物ですので、こうした物件を購入するかどうかは、慎重な判断が必要です。